うなぎの寝床という言葉があります。京都特有の細長い短冊形の土地に建物が隣家と接して建ち並んでいる様子を指すものです。
このような京都独特の土地割が発生してきたのは、秀吉が家の幅に比例して税金を徴収したということからだということを聞いたことがありました。ずっと気になっていたのですが、最近読んだ歴史の本によりますと（中公新書「物語京都の歴史」、脇田修・脇田晴子著）、南北朝から室町時代にかけて商人に対して課されていた「屋地子（やじし）」といわれる町年貢が由来のようです。これは、店の間口の大きさに応じて尺別に地代をかけるというものでした。商売は、軒先が勝負ですから、面積ではなく道路に面している長さに応じて税金をかけるというのは、合理的です。今の世の中ですら、観光で有名な寺社仏閣に通じる参道などでは、軒先だけを借りたいという方がおられるほどで、店の入り口付近だけ場所借りした場合には、その他の場所を全て借りるよりも高い賃料を払うということがあります。つまり、奥行きの長い細長い店舗はいくら床面積が広くてもその面積に応じた賃料を家主がもらえるわけではなく、店の幅が勝負なのです。１階の軒幅は、今の世の中でも、営業用店舗にとって重要となっているわけです。
このように、税金が軒の幅によって決まるということなら、軒幅は狭くして奥行をとって、商売に関係のない居住スペースなどを奥に持って行くというのは自然の流れですし、規制がない限り、隣家に隣接して建物を建ててしまえということにもなるわけで、その結果、京都の商業地域にはうなぎの寝床の町並みが形成されるようになったということだろうと思います（前述した歴史の本にはうなぎの寝床のことは書かれていませんので、あくまでも私の推測です。）。そう考えると、昔の上京（今の行政区としての上京区ではなく、京都が行政施設の多い上京と町民の町である下京ということで大きく分類されていた頃のことです。）にあたる地域では、うなぎの寝床は少ないように思いますし、昔の上京にあたる地域であっても商店が立ち並んでいるところではうなぎの寝床が形成されているように思います。
このことからもわかるように、町並みは、税金などの社会的な施策に影響して形成されるということがあります。しかし、私は、個人的には、このうなぎの寝床は、細長い木造家屋が隣接していて火災などの際の逃げ場が限定されているということからすれば、現代でもなお維持されなければならないというものではないと思っています。世間的には、古い京町家を改装したような料理屋が人気となっていて、実際、雰囲気もよかったりするのですが、他方で、火事などの場合にはどうなるのだろうかと思ったりもするのです。
また、うなぎの寝床に合わせて、商業ビルが建築された場合、この商業ビルを訪れるお客さんが２階や３階のテナントを訪問しようとした場合には、垂直方向での移動が必要となります。この結果、２階や３階のテナントは、店の奥に位置することと同じになります。結果的に、２階や３階を他のテナントに貸すことはできないことになり、１店舗が１建物を使うような場合が増えてしまいます。つまり、うなぎの寝床にある店舗は、効率があまりよくないように思うのです。
しかし、昔から、小売店などは沢山集まった方が集客力も増す傾向にあります。お客さんとすれば、店の中をブラブラしていたら、お目当ての品にたどり着けたりしますので、買い物もしやすいわけですから、ある程度の広さをもった大きなビルで集合テナント型の商業施設がいいということになるわけです。最近の京都でも、河原町近辺に大型商業施設ができているのは、自然の流れのように思います。しかし、京都では短冊形のうなぎの寝床の土地が集まって繁華街を形成しているため、再開発にはかなりの資金が必要となってしまうこととなり、ある程度の規模のテナントビルを作るにしても、映画館の跡地などを利用した開発ぐらいに留まっています。結果的に、河原町通でも、短冊形のビルが立ち並ぶという状況に大きな変化は生じていないのが実情です。短冊形のビルをあちこち昇ったり下りたりしてお買い物をする人はいないはずですから、小さなビルの上層階での商売はかなり難しくなっているように思います。結果的に、京都の繁華街では有効な建物利用ができていないように思うのです。
このようなうなぎの寝床を減らして、より安全でユーザーにとっても使いやすい町並みを創ろうとすれば、土地を広く使えば何らかの利益がでてくるというようなことにすることが必要でしょう。例えば、公開空地を拠出すれば、高さ規制を緩和するとか、街中での建物の効率的な利用ができる建物を建築した場合には固定資産税を軽減するとか、逆に、有効利用をしていない場合には土地の固定資産税を高くするというようなことにして、皆が拠出し合って、土地を集めて広くして有効な利用をすれば、参加者全員が得をするということにすれば、大きな変化が生まれてくるのではないかと思うのです。
なお、ビルが建つことで、京都らしい雰囲気が失われるのではなどと言われる方もおられますが、嵐山や清水坂などの観光地は、観光名所を求めて歩き回るお客さんがターゲットとなる店舗が多くなりますので、先に述べたとおり、軒先での商売が勝負ということになります。このため、高いビルは不要ですし、大きな集合テナントができるような需要にも結びつかないことになるでしょう。従いまして、観光地に関しては、京都らしい景観がなくなるようなことを心配する必要はないように思います。逆に言うと、四条河原町などの繁華街には変化が期待できるでしょうが、そんな地域に京都らしさを求めてくる観光客はいないと思いますから、繁華街に厳しい規制をする理由はないのではと思います。むしろ、繁華街には集客力のあるテナントビルを誘導すれば、その周囲の店舗前の人通りも増えて、活気がでてくるのではないかと思います。